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Du rapport de la donation du terrain constructible devenu inconstructible au jour du partage

Dans un arrêt en date du 3 octobre 2023 (Cour d’appel de Chambéry, 1ère chambre, 3 oct. 2023, n°21-00917), la Cour d’appel de Chambéry était saisie d’un litige entre des héritiers relativement aux opérations de comptes, liquidation et partage de la succession de leur mère.

L’un des enfants avait reçu plusieurs donations de terrains, constructibles à la date des donations, sur lesquels il avait fait édifier des chalets d’habitation. Ces terrains étaient ensuite devenus inconstructibles en raison du changement du plan local d’urbanisme.


Le conflit portait sur l’évaluation du rapport desdites donations. Le donataire soutenait que ce rapport était dû pour la valeur des terrains au jour du partage, conformément à l’article 860 du Code civil, donc des terrains inconstructibles.


Ses cohéritiers estimaient au contraire que l’on ne pouvait plus considérer les terrains comme étant inconstructibles pour la bonne raison que le donataire avait pu faire édifier des constructions entre la date de la donation et celle du partage. Ils demandaient donc que le montant du rapport soit évalué sur la base de terrains constructibles.


Dans son arrêt, la Cour d’appel de Chambéry donne raison au donataire :


« En application de l’article 843 du code civil, l’héritier appelé à une succession doit rapporter à ses cohéritiers les donations reçues du défunt. L’article 860 du même code dispose que 'le rapport est dû de la valeur du bien donné à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de la donation. (…), la jurisprudence de la cour de cassation établit de façon régulière que la constructibilité d’un terrain, en ce qu’elle dépend d’une décision des autorités publiques se trouve hors du champ d’action du donataire, de sorte que le changement de classification d’un bien immobilier donné non bâti doit être pris en compte dans l’évaluation du montant du rapport, peu importe qu’une construction ait été érigée sur le terrain à l’époque où il était constructible (1ère Civ. 11 septembre 2013, pourvoi n°12-17.277, 1ère Civ. 25 septembre 2013, pourvoi n°12-13.747, 1ère Civ. 22 octobre 2014, pourvoi n°13-24.911). C’est donc par une exacte appréciation des circonstances de la cause que le premier juge a considéré que pour évaluer la valeur des biens donnés en 1982 à Mmes [C] et [I] [U] et en 1983 à Mme [K] [O], il y avait lieu de tenir compte de la valeur des terrains non constructibles au jour du partage ».


Note.


Cette décision, qui fait application des principes d’évaluation en matière de rapport aux fins d’égalité (art. 860 du Code civil), et que l’on pourrait parfaitement transposer à la réunion fictive (art. 922 du Code civil, en retenant la date du décès à la place de celle du partage) est parfaitement conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation, et notamment à un arrêt du 11 septembre 2023 (Cass. 1ère Civ., 11 sept. 2013, n°12-17.277) que nous avions eu l’occasion de commenter il y a quelques années (v. « La prise en compte des constructions et de la constructibilité dans les liquidations successorales : questions choisies (II) », D. Epailly, Revue Nota Bene, Février 2014).


Il en ressort deux enseignements utiles pour la pratique liquidative :


- La donation du terrain constructible à la date de la donation mais inconstructible à la date du partage doit être rapportée pour sa valeur à cette seconde date, conformément à l’article 860 du Code civil, et ce, même si le donataire a pu faire édifier une construction dans l’intervalle.


- Le « correctif de l’état du bien » qui permet d’amender l’évaluation du rapport en tenant compte des plus-values ou moins-values dues au seul gratifié, est inapplicable dans l’hypothèse considérée, puisque ce dernier n’a pas de prise sur la modification des règles d’urbanisme.


Pour aller plus loin :

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