Dans un arrêt en date du 30 novembre 2022 (Cass. 1ère civ., 30 nov. 2022, n°21-13.662), la Cour de cassation devait statuer, dans le contexte du partage d’une indivision post-communautaire suite à un divorce, sur la question de l’évaluation d’une récompense liée au financement par la communauté d’une construction sur le terrain propre de l’un des époux.
La Cour d’appel, pour évaluer ce rétablissement, avait retenu simplement la valeur vénale de la construction, prise isolément (hors terrain).
Le fondement juridique de ce raisonnement est contesté par l’un des époux qui forme alors un pourvoi devant la Cour de cassation. Celle-ci lui donne raison, casse l’arrêt d’appel au visa de l’article 1469 du Code civil, et en profite pour rappeler la « bonne » méthode de liquidation de la récompense en pareille hypothèse.
Pour cela, elle rappelle d’abord qu’il résulte de l’article 1469 précité « (…) d'une part, que la récompense est égale au profit subsistant quand la valeur empruntée à la communauté a servi à améliorer un bien propre à un époux qui se retrouve, au jour de la liquidation de la communauté, dans le patrimoine de ce dernier, d'autre part, que le profit subsistant, qui représente l'avantage réellement procuré au fonds emprunteur, se détermine d'après la proportion dans laquelle les fonds empruntés à la communauté ont contribué au financement de l'amélioration de ce bien propre ».
Elle explique ensuite que « (…) pour déterminer l'avantage réellement procuré au patrimoine de l'époux, il convenait, d'abord, de chiffrer la plus-value procurée à l'immeuble par les travaux d'amélioration en déduisant de la valeur de ce bien au jour de la liquidation celle qu'il aurait eue à la même date sans les travaux réalisés, ensuite, de déterminer le profit subsistant d'après la proportion dans laquelle les fonds empruntés à la communauté avaient contribué aux travaux d'amélioration (…) ».
Il ne suffisait donc pas, comme l’avait fait la Cour d’appel, de fixer le montant de la récompense à la valeur de la construction « hors sol ».
Note
La Cour de cassation rappelle ici une solution classique et constante (v. par exemple, Cass. 1ère civ., 6 nov. 1984, n°83-15.231 ; Cass. 1ère civ., 6 juin 1990, n°88-10.532 ; Cass. 1ère civ., 26 sept. 2012, n°11-20.196 ; Cass. 1ère civ., 30 avril 2014, n°13-13.579), qui semble toutefois n’être pas encore assimilée par toutes les juridictions du fond.
En résumé, on sait que la construction d’un bien immobilier financé par la communauté sur un terrain propre (ou inversement) s’analyse en une dépense d’amélioration susceptible, comme telle, de donner lieu à une récompense évaluée selon le profit subsistant (C.civ. art. 1469)
Pour déterminer ce profit, il convient de rechercher la différence entre la valeur actuelle du bien amélioré (terrain + construction) et celle qu’il aurait eu si la dépense d’amélioration n’avait pas été réalisée (valeur actuelle du terrain nu). On recherche également ce qu’a été la contribution du patrimoine prêteur à ladite dépense car, bien évidemment, si elle n’a été que partielle, il n’a droit, au titre de sa récompense, qu’à la fraction correspondante du profit subsistant ainsi déterminé.
Toutes les autres méthodes sont à proscrire, qu’il s’agisse, comme on le voit encore souvent, de réévaluer la dépense de travaux au prorata de la valeur actuelle du bien, ou, comme en l’espèce, de se contenter d'évaluer isolément la construction.
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