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Acquisition indivise : le remboursement anticipé du prêt relève de l'article 815-13 du Code civil

Dans un avis rendu le 5 juillet 2023 (Cass. 1ère civ., 5 juillet 2023, pourvoi n°23-70.007), la Cour de cassation était amenée à se prononcer sur la thématique désormais connue des "financements déséquilibrés" dans les couples, cette fois dans le contexte de la séparation de deux partenaires de PACS ayant acquis indivisément un immeuble au cours de leur union, avec cette particularité que la dépense litigieuse consistait dans le remboursement anticipé du prêt souscrit pour financer l’acquisition.


La question posée à la Cour pouvait alors se résumait ainsi : le remboursement anticipé d’un tel prêt, par un seul des partenaires, au moyen d’un capital personnel, doit-il être traité comme une dépense de conservation au sens de l’article 815-13 du Code civil, à l’instar d’un remboursement régulier des échéances ? Ou faut-il plutôt assimiler ce remboursement anticipé à un apport en capital servant à l’acquisition de l’immeuble indivis, étant rappelé que les dépenses d’acquisition ne relèvent pas de l’article 815-13 précité (v. en ce sens Cass. 1ère civ., 26 mai 2021, n° 19-21302).



La Cour de cassation tranche en faveur de la première analyse dans un avis parfaitement clair et justifié dont il suffit de reproduire l'essentiel :


« (…) Aux termes de l'article 815-13, alinéa 1er, du code civil, lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés.


La Cour de cassation juge que le règlement d'échéances d'emprunts ayant permis l'acquisition d'un immeuble indivis, lorsqu'il est effectué par un indivisaire au moyen de ses deniers personnels au cours de l'indivision, constitue une dépense nécessaire à la conservation de ce bien et donne lieu à indemnité sur le fondement du texte précité (1re Civ., 7 juin 2006, pourvoi n° 04-11.524, Bull. 2006, I, n° 284 ; 1re Civ., 15 mai 2018, pourvoi n° 17-16.166).


En effet, un tel règlement permet de préserver l'indivision d'un risque de défaillance de nature à entraîner la perte du bien indivis et, ainsi, de le conserver dans l'indivision.


La Cour de cassation a étendu cette solution à l'hypothèse du règlement d'un crédit relais (1re Civ., 26 janvier 2022, pourvoi n° 20-17.898, publié).


Il n'y a pas lieu de distinguer selon que le remboursement de l'emprunt s'effectue par le paiement des échéances ou par un ou des règlements anticipés.


Dès lors, le remboursement anticipé d'un emprunt ayant permis l'acquisition d'un bien indivis, lorsqu'il est effectué par un indivisaire au moyen de ses deniers personnels au cours de l'indivision, constitue une dépense nécessaire à la conservation de ce bien au sens de l'article 815-13, alinéa 1er, du code civil ».


En conséquence, dans l'affaire en cause, le « rétablissement » auquel peut donner lieu le remboursement anticipé du prêt est bien une créance contre l’indivision évaluée, s'agissant d'une dépense de conservation, à la plus forte des deux sommes entre la dépense faite et le profit subsistant, sauf application le cas échéant du correctif d’équité (C. civ art. 815-13). Il ne s'agit pas d'une créance entre partenaires relevant de l'article 515-7 du Code civil (lequel renvoie au régime des récompenses de l’article 1469 du même Code).


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